ハラ不動産です。
前回は、浜松市での事業用賃貸管理・テナント募集に特化・ハラ不動産が大切にしている考え方をご紹介させていただきました。
→第1回浜松市で事業用賃貸管理・テナント募集に特化・ハラ不動産が大切にしていること
今回は、貸店舗・貸事務所が空いたとき、次のテナント募集を始める前に確認したいことについて解説します。
店舗や事務所は、一般的な居住用賃貸とは異なり、借主様が予定する業種や営業内容によって、必要な設備や契約条件が変わります。
そのため、空室になったからといってすぐ募集広告を出せばよいとは限りません。
今回は、オーナー様に確認していただきたい、5つのポイントを整理します。
■①建物・設備の状態を確認する
テナント様が退去した後は、まず建物や設備および借主が付加した造作物について状態を確認することが重要です。
例えば、
・エアコンや換気設備の状態
・電気・給排水設備の状況
・壁・床・天井の損傷具合
・雨漏りや建具の不具合の確認調査
・看板や外部設備の状態
などです。
特に、事業用賃貸物件では、前のテナント様が設置した設備が残っていて、経過年数により判別がつかない場合があります。
その設備が貸主様所有なのか、前借主様の所有の残置物なのかによって修理や撤去の取り扱いが変わることがあります。
設備の所有関係と管理責任を明確に整理してから募集することが後のトラブル防止につながります。
■②原状回復と募集時の状態を整理する
貸店舗・貸事務所では、退去時の原状回復も重要な確認事項です。
例えば、
・スケルトン状態で返還する契約なのか
・内装や設備を残して返還する契約なのか
・修繕や撤去の費用を誰が負担するのか
といった点です。
事業用賃貸の原状回復は、契約内容や特約事項、物件の使用状況などを踏まえて判断する必要があります。
次の借主様が自由に内装工事を行いたい場合もあれば、既存設備や居抜きのまま活用したい場合また全面改装してから使用を希望する場合もあります。
募集する業種や立地・物件のニーズを考えながらどの状態で貸し出すのかを検討することが大切です。
■③募集賃料と契約条件を見直す
以前と同じ賃料で募集することが、必ずしも最適とは限りません。
募集前には、
・周辺の類似物件の募集賃料
・建物の築年数や設備・残置物の状況
・立地や駐車場の確保の状況
・敷金などの担保金の確認
・契約期間や契約書面の見直し
などを整理します。
■④募集できる業種・用途を再確認する
貸店舗・貸事務所では、借主様が希望する業種によって物件の適合性が異なります。
例えば、
・飲食店
・美容室・理容室
・物販店舗
・事務所（会社営業所）
・整体・接骨院
・各種サービス店舗
などです。
飲食店であれば給排水設備や換気設備、電気・ガスなどの容量などが問題になります。
大半は借主様側にて費用負担をし改装工事をするかと思いますが、
建物の用途や規模、立地、営業内容により建築基準法・消防法・都市計画法などの確認が必要になり、
場合によっては、用途変更手続きの協力を求められる場合もあります。
物件の条件に合った業種を想定しておくことが重要です。
■⑤募集方法と物件情報を整理する
募集条件が決まったら、物件の特徴が伝わるように情報を整理します。
例えば、
・所在地と周辺環境
・建物使用面積と間取り
・駐車場の有無（別途契約敷地外での確保の有無）
・使用可能な設備や残置物
・募集賃料と初期費用
・引渡し状態と入居可能な時期
などです。
事業用賃貸物件では、立地や賃料だけではなく、どのような事業に適した物件なのかが伝えることも大切です。
■空室対策は事前の準備が重要です
建物・設備の確認、原状回復、募集賃料、業種、用途、契約条件などを整理し、物件の特徴にあった
募集方法を検討することが大切です。
■ハラ不動産の事業用賃貸管理・テナント募集
ハラ不動産では、浜松市を中心に、貸店舗・貸事務所などの事業用賃貸管理やテナント募集に特化しております。
オーナー様の物件について、
・契約前の建物・設備の現地調査確認
・募集賃料や契約条件の検討
・テナント様募集・入居者様募集
・賃貸借契約に関する入居中の対応
・賃貸管理会社としての業務範囲内による家賃滞納時の督促業務
など、事業用賃貸管理に特化しているハラ不動産実務の視点からご相談をお受けしております。
また、必要に応じて、建物の修繕や内装工事なども含めた検討を行います。（建設業許可取得）
物件を貸すことだけではなく、貸した後の管理までしっかり考えて備えることを大切にしております。
浜松市で貸店舗・貸事務所の空室やテナント募集についてお悩みの
オーナー様は、ぜひハラ不動産へお気軽にご相談ください。
■次回について
次回も、浜松市の事業用賃貸に関する実務情報をオーナー様に分かりやすくお伝えさせていただきます。